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人潮汹涌还是暗流涌动?2021买房人入局楼市新逻辑

活动来源:瀚海法拍网 发布时间:2021-02-24

2月23日,国家统计局发布2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,1月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.7个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%,涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅比上月均扩大0.1个百分点。



牛年开年,房产市场即全场飘红,买涨不买跌,是大多数人买房的普遍心理,从数据上看,购房大军入局楼市的最佳时刻到了吗?事实上,看似火热的中国楼市,实则暗藏玄机。由于1月份部分城市调控有所收紧,尤其是房贷集中管理制度出台后,银行房贷额度的减少使得市场出现了一波恐慌性购房潮。受供需关系影响,楼市出现了火爆局面。外行看热闹,单单跟着房价买进确实有失考量。房屋总价不菲,买房人如何正确置业,还要从多方面进行分析。


1.是什么在支撑房地产发展?


看房产市场发展,人口是必不可免的要素。


房产市场短期走势由政策决定,如限购、限贷、限售等情况。但其长期走势则是由人口发展趋势决定,人口基数变动决定了未来房价分化与涨跌程度。近几十年,随着中国城镇化的发展,大量农村人口进城,同时经济发达的一二线城市吸纳了更多的人口流入。不难发现,人口在为城市带来劳动力的同时,更加推动了房产与经济的发展,住房需求越大,市场表现则越活跃。


日益增长的住房改善需求。


随着国家经济水平的提升,国人住房消费理念也不断提升。对住房的位置、配套、品质均有多层次升级。开放二胎政策以来,家庭结构发生改变,改善住房需求迫切增长。近日,“东北率先放开生育限制”的政策引起社会热议,东北地区人口总量减少,折射出的是区域经济体制、产业结构等综合问题,在政策驱动下,若东北地区生育率提升,必将带动住房改善需求的增长,为房产市场带来新生的活力。



2.中国房产潜在风险


自1998年房改以来,中国房地产经历了长达20年的高速发展期,其为全国经济繁荣做出的贡献有目共睹。而近些年,“住房不炒”的基调从未放松,各项房产调控政策不断推出,房产市场杠杆增速回落,风险可控。


目前,贷款买房的观念已经十分普遍,随之而来的则是购房者所需承担的贷款杠杆风险。据1月央行官网发布2020年金融统计数据报告显示,全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元。分部门看,住户贷款增加7.87万亿元,其中,短期贷款增加1.92万亿元,中长期贷款增加5.95万亿元。另一方面,房企加杠杆节奏明显放缓。上世纪香港的“卖楼花”制度引入内地后,商品房的预售成为了房产销售模式的主流,这一模式在促进房产行业加速发展的同时,在漫长的发展过程中,也逐渐衍生出相应问题,短期偿债能力和财务风险也随着市场发展面临一定的考验。


3.给买房人的置业建议


在时代洪流中,给购房者一些置业建议。


1.不从众,认清需求。


马云说不建议年轻人买房,出发点在于要将现金用在最需要、回报比最高的地方。如非刚需,是否入局楼市,要看是否存在比房产更为值得投资的产品,而非随波逐流;


2.看好经济增长城市。


相比一二线高昂房价,很多购房者选择回乡置业。但如果没有居住需求,是否回乡置业,建议还是要参考城市发展走势、政策方向等因素。除北上广深四大一线城市,成都、重庆、杭州、武汉、西安等新一线城市也可多加关注;

3.建议城市核心区。


房产投资最重要的三点,地点、地点、地点。城市核心区能够带来的不仅仅是成熟的配套,更重要的是超高的增值、保值能力、对抗不可控风险能力;


4.靠房产暴富的时代已经过去。


“房子是用来住的,不是用来炒的”,中国房产市场以稳为主,多项政策打压房产泡沫的决心势在必行,使得全国房价稳中有升,房产除居住价值之外,作为资产,其稳定、抗风险属性更为凸显。


5.发现存量房时代新机遇。


房产市场经过几十年的高速发展,已经向存量房时代迈进。在此特定周期之下,一些特熟房产的优势逐渐显现,如法拍房,即司法拍卖房产。这类资产价格低,不乏一些优质的房产,还是值得购房者大浪淘沙的。

去年的疫情,改变了许多人的消费观念、居住理念,房子更加成为了民生大计。在未来走势变幻莫测的房产市场,人潮汹涌,真正读懂房产本质的人,才能成为赢家。