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想成功捡漏法拍房?这份置业指南不容错过!

活动来源:瀚海法拍网 发布时间:2020-10-16

2020年10月12日,Paul Milgrom和Robert Wilson获得了诺贝尔经济学奖。此奖项以表彰他们对拍卖理论做出的杰出贡献。奖项一经公布,便引发了人们的大量关注,使得拍卖这种交易形式再次成为焦点。

《中华人民共和国拍卖法》中对拍卖的定义是:以公开竞价的方式,将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。日常生活中,我们经常接触到物品拍卖,那么房产是如何拍卖的?法拍房如何成功捡漏?请查收这份法拍房置业指南。

相较于新房和二手房,法拍房的优势比较明显:成交价一般低于市场价,可以按揭贷款,可以规避部分税种,部分法拍房源可自由购,落户后可以享受教育、养老、社保等资源等。尽管优势明显,也不代表没有风险。法拍房潜在的风险问题,也让人防不胜防。置业法拍房需明确以下问题:

关于贷款问题

法拍房可以申请商业贷款,但不能进行公积金贷款。购房者需注意明确自己是否满足贷款的资格和条件,所选择的法拍房房源是否在银行贷款范围内。如果贷款这个环节出现问题,例如申请人提供的资料不完整或者不正确,补充资料或者重新提交资料,就会延长审核时间,无法保证银行在法院要求的时间点前按时放款。如果银行没有按时放款或者贷款额度发生变化,购房者无法在限定时间内缴纳尾款,法院会扣除购房者已经缴纳的保证金。对于购房者来说,是一个比较大的风险。

关于税费、附加费用问题

在北京的法拍领域,一般商品房仅需缴纳契税,不需要缴纳营业税和个人所得税。对于购房者来说,可以节省一大笔费用。但是,也要注意了解清楚房产属性,防范附加费用高昂的风险,比如房子原业主是公司的话,购房者还需要缴纳土地出让金;此外,法拍房一般是由于原房主存在债务问题,才会通过司法程序拍卖房子,这类房子很有可能存在拖欠高额物业费的风险,包括水电费、燃气费、取暖费等等,如果再加上违约金,税费金额可能会更高。

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关于债务问题

法拍房是经法院强制执行的房产,当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得补偿债权。因此,在选择法拍房时,要特别注意房屋的债务风险。如果房屋存在多重抵押、未解押或无法抵押的问题,购房者有可能被迫背负前业主债务,入住后还可能被骚扰讨债。

关于房屋瑕疵

购房者有意向置业法拍房时,应注意选择专业的辅拍机构对房屋背景信息做尽调,确认房屋是否存在瑕疵。比如硬件方面门窗是否完善,墙体结构是否稳健安全,内部设施是否故障等。此外,还要注意确认房屋是否存在功能性瑕疵。功能性瑕疵是房产在使用过程中由于功能折损造成的,包含非法占用、长期租赁、改变格局、户口遗留、学区占用等问题这些问题与生活密切相关,如果没有提前确认好,会严重影响后期入住、落户问题和生活质量。

关于腾房落户问题

法拍房和商品房交易流程不同,导致购买法拍房时存在信息不透明的情况。如果购买的法拍房存在租赁在前、抵押在后的情况,并且原房主跟租客签订的租赁时间还比较长的话,即使房子归你所有,但原租赁协议仍然有效,购房者还需要另立民事案件进行处理。或者房子被案内、案外人员强占,不能及时腾房,非常影响购房者入住时间和后期落户问题。

一般来说,购房者购房后都会把户口迁到房子所在地,尤其在北上广深等一线大城市,即使不为自己考虑,今后孩子上学也会有需要。但很多时候,法拍房上面是有原户主落户的。购买法拍房之后,如果联系不到原户主,或者原户主不愿迁出户口,法院没有强制其迁出的权利,那么购买这类法拍房,户口就存在无法落户的可能。因此,在购房前,购房者需要了解清楚这类问题是否已经得到妥善处理。

法拍房有风险,置业须慎重。贷款问题、税费附加费用问题、债务问题、腾房落户问题等事关购房者的资产和生活,每一位购房者都应引起重视。一己之力,仍略显薄弱。选择专业的辅拍机构,协助购房者确认办理贷款事项、明确税费政策,做好房屋债务、腾房落户相关信息的尽调工作,不失为明智之选!