广州银行不良资产处置引纠纷 低价法拍房天价续建费谁之过？

在新的经济形势下，我国不良资产行业发展十分迅速。据银保监会公布的数据显示，8月末，银行业境内不良贷款余额3.7万亿元，较年初增加5041亿元，不良贷款率2.14%，较年初上升0.11个百分点。前8个月银行业共核销不良贷款7302亿元，同比多核销963亿元。随着不良资产规模的迅速扩增，加大对不良资产的处置力度成为各大银行的当务之急。同时，也加速暴露了不良资产在处置过程中所面临的诸多风险。

近期，广州银行处置的一起不良资产包纠纷引起了社会的广泛关注。据北京商报报道，有购房者通过司法房产拍卖的形式低价购入了广州银行处置的房产，但在交清全款后，出现了天价“续建费”，以及无法入住、无法过户的交付纠纷。购房者本想通过法拍房低价捡漏，却没想到赔了夫人又折兵。不良资产这块巨大的市场蛋糕，普通购房者能否触碰呢？

资产包公开处置 房价大跳水

广州银行曾向北京商报介绍，2018年12月29日，广州银行将麓景台御景阁19套瑕疵物业权益连同其他瑕疵物业权益，组成“麓景台39号大院麓景台御景阁1701等61套房产权益”资产包，通过广东联合产权交易中心及广州产权交易所平台公开拍卖。2019年2月18日，“麓景台资产包”由上海恺恪信息咨询中心等组成的联合体成功拍得。

（麓景路39号大院麓景台御景阁）

有购房者对中访网财经讲述，2018年底，经朋友介绍，得知广州银行股份有限公司（广州银行）正在广州产权交易所挂牌出售一批位于越秀区的房产，价格相当诱人。越秀区作为教育强区，房价在5万元/㎡左右，而拍卖标的底价只要7000多元/㎡。购房者们本以为捡到了大便宜，却不料后续风险重重。

天价续建费 拍到住不到

当付完尾款后，购房者迎来了天价“续建费”事件。2019年3月，广州中源投资集团有限公司给广州银行发出律师函，声称由于中源公司2009年出资1.52亿元续建了麓景台的出入口、行人道等公共设施，所以要针对这19套房子收取3819217.86元“续建费”和19963456.72元利息，总金额逾2300万元。随后，中源投资让购房者来付这笔补偿款，购房者计算，这笔钱相当于每平方米加收2000元的续建费和1万元的利息。

除此之外，在这批法拍房中，也出现了无法入住、无法过户等纠纷情况。瀚海法拍网在广州产权交易所平台发布的公告中了解到，在这61套房产物业中，36套交吉，25套不交吉。（ 不交吉：房产以现状拍卖,拍卖成交后不负责交付）。

广州银行：已提示瑕疵风险

广州银行解释称，“麓景台资产包”的物业存在的不同种类的瑕疵，对应的权益分别是占用权、使用权、受益权、处分权等一种权利或多种权利的集合。因此，资产包的房产权益中，有一部分房产具备过户的可操作性，部分只有使用权、受益权等，不具备过户的可操作性。因此，广州银行在转让“麓景台资产包”时，转让的是权益，而非产权，广州银行不能保证麓景台御景阁19套瑕疵物业权益一定可以过户。广州银行在说明中指出，在拍卖时已经对该19套瑕疵物业权益的风险与瑕疵进行提示，并在“重大事项及其他披露内容”中再次提示麓景台御景阁19套瑕疵物业权益“不交吉”，能够提供的物业资料是“预售契约”。

对此，北京瀚海资产管理有限公司副总经理袁成义表示：银行标示转让的是权益而不是产权，产权包括合法财产的所有权、占有权、支配权、使用权、受益权和处分权，在实现银行标示的权益后需要通过司法程序和关联方配合实现产权，拍卖中需要买受人理解并且认同。买受人在银行尽到告知义务情况下，认可接受告知内容，并且接受风险，在竞拍后出现问题则不能向银行及相关机构追偿追索。对于买受人来说，若只关注价格便宜，不在底层资产、法律纠纷上做详细的了解，那么很容易形成二次不良，建议买受人在竞拍前，借助专业的资产服务平台的力量进行详细的尽调，包括权益的范围，司法关系，债权债务关系，实现产权的相关第三方的配合情况，腾退问题等。这样才能把控风险。

不良资产处置 亟需专业化运营

据了解，广州银行2019年年报显示，广州银行不良贷款余额为35.18亿元，同比增长70.59%，不良贷款率1.19%。迫于不良资产处置压力，2019年，该行通过现金清收、损失核销、以物抵债等手段，处置不良贷款23.88亿元。而在2018年，该行更是处置了44.53亿元不良贷款，令2018年不良率从年初的1.36%迅速压降至0.86%。

银行处置的不良资产虽然有着价格低的显著优势，但是在不良资产“高速”运作之下，潜藏的未知风险极大。此时，须由专业的不良资产处置服务平台进行专业化背景调查，全方位评估交易及法律风险，有效杜绝上文所述的天价“续建费”、不能过户、不能入住的不良资产风险。只有在专业不良资产处置服务平台的助推下，才能够实现债权人、投资人、购房者等多方在不良资产的风口下共同获利。