北京土拍再添不限价宅地 豪宅重回C位

     今天，北京土拍市场再迎一宗不限价宅地——怀柔雁栖镇陈各庄村不限价地块。

  结果：怀柔怀柔雁栖镇陈各庄村不限价地块被北京科控置地有限公司，以底价19.71亿元的拿下，折合楼面价约2.35万/㎡！

  1、位置。该地块位于怀柔雁栖镇陈各庄村，住宅部分的北至雁栖镇九路，南至中高路，西至雁栖中心路，东至雁栖镇七路。地块东侧为怀柔科学城。具体位置如下图：

  2、规划条件。今天这宗地建筑规模84062平米，容积率1.5-2，控高18-30米。

  3、周边配套。该地块距离雁西湖景区约7公里，西侧紧邻京密高速。地块周边小区并不多。链家7月怀柔区域的二手房挂牌均价为31284元/㎡。唯一有房源在售的是距离地块最近的二手房小区世嘉光织谷（2008年建成）房价2.8-3.7万/㎡之间，也只有3套。

  4、拿地企业。小马甲再现，北京科控置地有限公司看似是生面孔，但八一八其实就是上次拿地的联合体共同出资的公司。这样一看就不意外了，北科建对怀柔可谓情有独钟，在怀柔打造的翡翠华府、翡翠华庭以及水岸雁栖三个项目各有所长，此次再拿地更是深耕怀柔的又一落子。

  今天的土拍相对平静，值得关注的点不多，此时，回顾过去总能发现些有趣的看点。

  怀柔加油

  北京怀柔区前几年出让的土地并不多，但从去年开始土地恢复供应，加上这宗共计5块，除一宗是共有产权地块外，其余都属不限价地块。

  《新总规》正式推出“三城一区”的规划，而怀柔科学城成为重要承载地之一，被赋予科技创新的重要产业使命，区域迎来高速发展的又一契机。这或许是北科建、北科控等企业布局进驻怀柔的原因之一。

  对比近几次来怀柔成交土地数据，虽然齐刷刷的都是底价，但也不能忽视供应数量增加的同时，价格也在逐步向上，今天出让的楼面价达到2.35万元/㎡以上。

  反观怀柔楼市，大多数楼盘年代久远，且整体品质没有与区域发展保持同频。无论是对于怀柔还是对于怀柔人来讲，对居住升级的需求是迫切的。

  目前怀柔区在售商品房项目并不多，仅3个：北京城建·府前龙樾、翡翠华庭、山水首府；从价格方面看，除山水首府价格待定外，其余两个成交均价分别为4.3万元/平方米、2.9万元/平方米。

  忽略片区共有产权房的影响，楼面价连续上扬，对于怀柔来说，基本算是将房价又往上顶了一次，也为区域未来楼盘品质打下了基础。

  一直以来北京近郊楼市都是市场配角，但其实这些地方已经悄然在变化。无论是供地增加，还是品质楼盘的出现，新的价值空间正在打开，怀柔的后浪已来。

  城六区的限竞房断供1年半

  怀柔更新的脚步没有停歇，城六区的土地供应也发生了巨变

  截至目前，2020年共计进行了38宗土地交易（含招标），其中不限价地块共29宗，限竞房6宗。

  城六区中，除东西城外，丰台、朝阳、石景山、海淀不限价地块成交比例正在增加。截至目前，今年成交的不限价地块中，在城六区的共13宗，占比45%。值得注意的是，今年以来虽然有6宗限竞房地块，但都不在城六区，上一块城六区的限竞房地块要追溯到去年1月11日，京投联合体摘得的丰台花乡限价地块。

  换句话说，城六区的限竞房断供1年半了。

  事实上，这些区域存量的限竞房也不多了，粗略估计，目前还未入市或者还有大量供应的项目只有永定府（疑似要退地）、天恒学院里。

  地段永远是王道。城六区的限竞房，可能我们再也见不到了。

  买房人的纠结

  说过了限竞房，再来看看今年大量供应并入市的纯商品房。

  从石景山 天钻、天玺，到四季青的金茂、融创，还有待字闺中的分钟寺三兄弟，北京这波“不限价”的放量，还真是有点意思。

  而购房人对于这一波纯商品房，多多少少有点小纠结：既兴奋又焦虑。

  兴奋的是，纯商品房可挑选余地变多，又都是好地段好产品，刚需、改善客群重新找到了自己的「小目标」；

  焦虑的是，不限价地块重归市场，意味着拿地成本走高，以此带动开发成本走高，最终的结果是北京置业门槛再次走高，留给自己挑选的“窗口期”时间不多了。

  但其实，焦虑duck不必。北京楼市一直强调“稳”，三年的调控心血不会轻易放松，房价大幅上涨的可能性几乎为0。

  而从已经亮相的产品上看，开发商也都拿出了最大诚意，试图在“非限竞时代”重新站稳脚跟，各个儿都拿出了看家的本领：

  四面宽朝南的四居；外立面一水儿的玻璃幕墙；高端科技系统……变着花儿的讨好买房人。

  所以，买房人莫慌，好房子，咱挑着选。

  还有半个月，就金九银十了。

  该焦虑的，是开发商才对。

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