法院权威解析 | 带你了解法拍房知识点

8月5日，北京房山法院联合北京广播电视台《法治进行时》共同开展“2020·北京法院司法拍卖直播周”，第八场直播活动21.2万网友在线围观，12.4万人次点赞，执行局副局长张仲健，法官助理杨齐做客直播间，与网友进行线上互动，针对网友普遍关心的问题，对相关法律法规做出专业解答。没来得及看直播的小伙伴们别着急，京小槌为大家做好了笔记，一起来学习吧。

Q1:网络司法拍卖的参与流程是怎样的？

答：首先注册账号：在拍卖平台进行注册，且需实名认证。

其次是选定拍品，阅读公告：法院在平台上的每一个拍品，都会有详细的拍卖公告，竞拍人要认真阅读。

第三是报名和交保证金：选定拍品后，就可以报名参与了，报名是以提交公告中规定的保证金为准。拍卖结束前都可以交保证金，但因为很多司法拍卖的金额较大，所以建议提前1-2天交，以免遇到问题错过拍卖。

第四是参与竞拍：拍卖开始后，报名者都可以参与叫价竞拍。

第五是竞拍成功：当您在拍卖中成为最终的胜出者后，要按照竞买公告要求的时间及方式支付尾款，然后领取相关材料，办理过户手续。

Q2:拍卖的财产如何确定评估价？

答：评估价就是财产处置的参考价。一般有四种方式确定财产处置的参考价：

1、当事人议价，只要双方认可，法官审核通过，即可作为拍品的参考价。

2、定向询价，拍品有计税价格、政府定价或者政府指导价的，向有关机构进行定向询价。

3、网络询价，通过最高院网络询价系统的大数据评估，得到拍品的参考价，经申请人和被执行人认可后，可以作为参考价。

4、由人民法院委托具备拍品价格评估资质的评估公司进行评估定价，会出具评估报告，法院会以评估价格作为参考价。

法院会结合案件的具体情况，选择这四种方式中的一种来确定参考价。其中，网络询价与委托评估定价是有评估报告的，议价是没有评估报告的。

Q3:很多拍品的起拍价与评估价（参考价）不一样？起拍价如何确定？

答：按照网络法拍规则：

在第一次拍卖时，起拍价格不得低于参考价的70%；

第一次拍卖流拍后，第二次拍卖时的起拍价，不得低于第一次拍卖起拍价的80%；

第二次拍卖流拍后，进入变卖程序，变卖价格与二拍流拍价格相同。

起拍价与成交价是两个概念，实际法拍过程中，很多房产经二拍、变卖成交，最终成交价比一拍起拍价还要高出很多。

法官提示大家，竞拍时不要在一拍时不拍，等二拍、变卖时才出手，这样可能最终的成交价更高。

Q4:参加了竞拍，但是没有竞拍成功，保证金会退吗？

答：未竞拍成功的，保证金会原路退回。如果是银行卡交保证金，一般会在3-5个工作日退回到银行卡；如果是先充值到支付宝账户，再去交保证金，会在72小时内退回到您的支付宝账户中。

Q5:如果竞拍成功，但又不想要这个拍品了或者因为实际情况没有办法继续支付尾款，保证金会退吗？

答：这种情况就是我们所说的悔拍。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。悔拍的房屋会重新进入司法拍卖程序。

法官提醒大家，在参拍前要综合考虑自己的购买意愿、购买能力等情况，不要盲目参与竞拍，避免承受财产损失。

Q6:司法拍卖中除了住宅，还有一些商铺，商铺只能是公司企业参与竞拍吗？个人可以购买吗？对购房资格有什么要求？

答：司法拍卖的产品中涉及的商铺较多。企业和符合条件的个人均可以购买商铺。根据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，在该公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给个人。

个人购买商办类项目，应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录；

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

提醒各位网友注意，该公告中要求商业银行暂停对个人购买商办类项目办理个人购房贷款。

大家在竞买商品房之前，一定要仔细研究相关法律规定，确定符合条件，再参与竞拍。

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