价稳成交跌 库存创新高——2020上半年北京住宅市场盘点

2020年转眼过半，据天朗房研网数据显示，上半年，北京新房、二手房共计成交8.11万套，受疫情等多重因素的叠加影响，环比减少13.6%。

其中，二手住宅成交量降幅低于新房。今年上半年新房成交2.02万套，环比减少24.2%； 二手房成交6.09万套，环比减少9.4%。

中场哨声已响，上半年市场并不平静的表面下，实则更是暗流涌动，值得我们去总结与回味。

（北京新房商品住宅+二手住宅成交套数半年走势）

01/上半年北京新房成交数据

从成交结构来看，2020上半年，北京住宅成交仍以二手住宅为主，占比73.1%，而新房商品住宅占比26.9%。

聚焦新房市场，从成交量来看，上半年北京新房商品住宅（包含纯商品住宅、限竞房和共有产权房），共成交20179套，环比减少24.2%，受疫情影响较大。

从成交比重走势图可以看出，自2019年起，新房成交量比重在限竞房和共有产权房大量入市的影响下，成交量比重明显增加，而在2019年下半年起则呈现连续小幅下降态势。

（北京新房商品住宅及二手住宅成交套数比重半年走势）

分市场来看，限竞房作为“绝对主力“，在上半年市场寒冬中，成交量依然保持增加，共计成交1.2万套，同比大幅增加了30.9%，占上半年新房成交总量的59.6%。与限竞房急中推出和土地市场不限价商品房逐步回归主流密切相关。

而纯商品住宅、共有产权房在上半年则同比分别减少26.3%和73.9%。

（2020年上半年北京新房商品住宅成交套数结构）

成交价格方面，上半年，新房商品住宅整体成交均价走势整体保持平稳，均价为48573元/㎡，环比微幅下降0.1%，同比小幅上涨5.4%。

（北京各类新房商品住宅成交套数及成交整体成交均价半年走势）

其中，纯商品房成交均价呈下行态势，限竞房和共有产权房则走势相对平稳。

（北京各类新房商品住宅成交均价半年走势）

02/上半年北京新房供应稳定，存量创新高

从供应端来分析，上半年北京住宅整体市场新增供应量在疫情的大背景下，仍然保持一定规模，新增供应总计30628套， 相较2019年上半年同比增加18.2%。

其中，上半年北京新房新增供应结构没有发生明显变化，限竞房仍是供应主力。

新增限竞房超过总供应一半以上，共17064套，同比增加26.3%；纯商品房新增供应5952套，同比增加15.8%；共有产权房新增7612套，同比小幅增加4.9%。

（北京各类新房商品住宅新增供应套数半年走势）

从存量方面来看，受到疫情“黑天鹅“的影响，北京新房市场上半年在成交量减少、供应量稳定的情况下，存量再次突破史新高，新房项目去化压力持续增加。

(北京各类新房商品上市存量套数半年走势)

03/上半年北京二手房成交数据

在疫情的大背景下，2020年上半年北京市二手房成交约6.09万套，同比减少10.5%。成交均价为5.67万元/㎡， 同比下降了3.2%。

（北京二手住宅成交量价半年走势）

分区域来看，上半年成交二手房呈现明显区域特征，主要集中位于朝阳，占比高达24%，其次为海淀、丰台、西城等城六区，成交套数均达5500套以上。

北京郊区中，密云、大兴、延庆、怀柔的成交量同比均存在不同程度增加，其中，密云增幅最高，达到43.2%；

同时，上半年，受到入学政策的直接影响，城六区中，仅西城区成交量保持增长。

细到板块来看，黄村、长阳、广安门、德胜门等成为上半年北京二手房成交的热点板块。

（2020年上半年北京各行政区二手住宅成交套数及同比变化表）

从二手房成交价格特征角度分析，上半年北京二手房成交价格6~8万占比最高，高达19.1%，4~5万占比总量的18.5%；

成交总价集中在280~650万，占比总量的58%。

（2020年上半年北京二手住宅成交产品特征）

总体来看，上半年北京二手房成交情况受疫情影响低于新房市场，成交量同比减幅为10%左右，整体均价稳中有降。

04/北京楼市展望

在大环境影响下，2020年上半年，北京新房及二手住宅整体成交量呈现出“V型”走势。

在疫情最为严重的2、3月，市场冰封，陷入低迷；

从4月开始，伴随着国内疫情逐步得到控制，市场从4月起开始逐步复苏，新房、二手房成交量均恢复到了疫情之前的水平；

6月后，由于北京疫情的反复，对近期市场的去化产生了一定的影响，但随着疫情被控制，预计下半年北京市场将会继续保持稳定复苏的态势。

截止6月底，北京新房成交量已达去年的36.4%，二手房成交量达去年的45%。

在疫情稳定，市场复苏的整体态势下，2020全年成交总量非常有望达到或接近2019年全年规模。

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