分钟寺地块引入外援世茂 合生能否扭转豪宅掉队局面?

虽然世茂在分钟寺L-39地块、L-41地块的出资比例尚未可知，但从项目公司管理人员的变更来看，共同开发是大概率事件。业内认为，合生分钟寺地块引入合作伙伴，除缓解资金压力外，二代掌门人朱桔榕也在试图改变合生在北京豪宅市场已经掉队的局面。

合生大手笔拿下北京东南三环分钟寺几宗住宅地块后，开始引入合作伙伴共同开发。

北京企业信用信息网显示，分钟寺L-41地块竞得主体北京合盈锐恒房地产开发有限公司旗下北京合盛润景置业有限公司，以及分钟寺L-39地块竞得主体北京合昕辰锐企业管理有限公司旗下北京合力运兴置业有限公司，分别在7月1日、2日进行了董事（理事）、经理、监事等变更，多位新增管理者来自世茂集团。

在业内人士看来，合生分钟寺地块引入合作伙伴，不仅能够缓解资金压力，还能够实现项目品牌和产品的差异化定位。

两宗地块项目公司现人事变更，世茂“入伙”

5月9日，合生旗下公司北京合宏达盛企业管理有限公司以总价72.2亿元摘得丰台南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块，溢价率26.25%，楼面价6.9万元/平方米。10天之后的5月19日，合生再次出手，北京合昕辰锐企业管理有限公司先是以总价42亿元拿下分钟寺L-39地块，溢价率约为42%，楼面价76168元/平方米。北京合盈锐恒房地产开发有限公司后又以65.4亿元一举拿下分钟寺L-41地块，溢价率37.86%，楼面价73912元/平方米。四宗地块总成交价179.6亿元，合生此举震动业内外。

5月28日，上述拿下L-39地块的北京合昕辰锐企业管理有限公司，对外投资成立了北京合力运兴置业有限公司；拿下L-41地块的北京合盈锐恒房地产开发有限公司，则对外投资成立了北京合盛润景置业有限公司。

7月1日，北京企业信用信息网显示，北京合盛润景置业有限公司法定代表人、董事（理事）、经理、监事变更，法人代表为袁海滨，董事长为王超，董事为贾丽萍、李广、刘辉、袁海滨，经理为袁海滨，监事为丁焕丹、陆婷；7月2日，北京合力运兴置业有限公司管理者变更， 董事长为刘辉，董事为李广、袁海滨、王超、安博，经理为王超，监事为陆婷、丁焕丹。

公开资料显示，刘辉为世茂集团副总裁、华北区域董事长，袁海滨为世茂华北公司京冀公司总经理，贾丽萍为世茂集团北方大区财务负责人，陆婷为多个世茂集团子公司的关联监事。

虽然世茂在分钟寺L-39地块、L-41地块的出资比例尚未可知，但是从项目公司管理人员的变更来看，共同开发是大概率事件。对此，世茂回复称，以公告为准。而合生北方区域相关负责人并未回复。

值得关注的是，在分钟寺L-39地块、L-41地块的现场竞价中，世茂也曾积极角逐。分钟寺L-39地块竞价中，世茂率先开局，中海、合生依次举牌，此后，保利+首开+建工、远洋、招商+恒基、城建、融创陆续加入战局，但是世茂、合生坚挺到最后，并形成龙争虎斗局面，胶着十多轮，最终，在经过全局56轮的竞价后，合生以总价42亿元拿下该地块。

如今，世茂以另外一种形式参与到分钟寺地块的建设中来，可谓如愿以偿。北京资深地产评论人泽龙分析，世茂参与说明合生当时的土拍价格可能没达到上限，也说明世茂还是很看好分钟寺。

值得关注的是，市场传闻分钟寺村L-24、L-26地块也将引入中国金茂，对于消息的真实性，直至发稿时，金茂和合生方面尚未回复新京报记者。

合生北京豪宅市场掉队，引入外援“快跑”

对于总地价款近180亿的分钟寺地块来说，合生引入合作伙伴共同开发在意料之中。众所周知，2019年，合生的合约销售金额仅有213亿元。2020年前5月，合生合约销售额65.07亿元，同比下降了22.1%。

对于合生来说，引入合作伙伴，首先能缓解资金压力。合硕地产首席分析师郭毅认为，无论是楼面价还是总价款，一家房企吞下四块地，从资金、开发上难度都很大。

更重要的是，从一系列举动来看，二代掌门人朱桔榕试图改变在北京豪宅市场已经掉队的合生。

多年来，合生采用港企开发模式，慢开发、获取高溢价，但是规模增长也很缓慢。诸如高端大盘霄云路8号，经过10余年开发，坐收高溢价，但近年来这种模式却遭遇了来自市场的挑战，这背后折射合生在运营、销售等方面的问题。

合生拿下分钟寺地块，超过7万元/平方米的楼面价，预期销售价格超过10万元/平方米，产品类型无疑是中高端住宅。虽然曾在帝都豪宅市场拥有一席之地，但是如今的北京房地产市场，风云变幻，挑战重重，而豪宅更考验房企的操盘能力，对于合生来说，操盘分钟寺地块，如果想跟上北京节奏并获得成功，不能走老路，需要改变。

泽龙表示，如今的北京豪宅市场，既要“跑”得好，更要“跑”得快。分钟寺地块楼面价高，合生拖不起，肯定要快速走一批，迅速回笼现金。“引入合作伙伴，对于合生也是分摊风险的一种表现，说明其还是有清醒认识的，合生二代有魄力。”

从合生此前披露的产品规划可以看出，分钟寺部分产品也要“快周转”。公告显示，丰台区分钟寺L-41地块将建设为7栋公寓楼，总建筑面积8.85万平方米，定位为初级改善物业，针对第一次置业者或第一次希望提高其现有房屋质量的客户，其户型为面积小于140平方米的中小型公寓。

而分钟寺村L-24、L-26地块将建成8栋住宅大楼，建筑控制规模合共约10.74万平方米，计划将针对正寻找中高端质量物业的客户，“将寻求在相对合理的价格及提供最高质量的物业间取得平衡。”

在郭毅看来，引入合作伙伴，对于分钟寺项目的品牌效应、产品差异化等将带来好处，“如果以合生名义开发这几块地，无论是品牌还是产品差异化，都不利于购房者做出倾向性选择。”

郭毅表示，几家企业可以强强联合，世茂是早期的“豪宅教父”，传闻中的合作伙伴金茂在绿色建筑上有长足优势，且在北京建立了较好的客户口碑，从选择合作伙伴上来看，也在实施产品定位的差异化策略。同时借助不同的品牌优势，有助于分钟寺地块形成更好的市场推广力。