法拍房不能清房交付，谁的损失最大？

法拍房存在有人占用、无法清房交付的潜在风险，买房，无外乎自住或者投资，如果买的房子最后拿不到自己手上，那就等于花钱买罪受，那么法拍房不能清房交付，谁的利益将会受损呢？概括起来，主要包括以下几个方面：

1、对债务人而言：房屋成交价格低，直接影响债务清偿能力。

在法拍房的交易市场上，风险越大的房子很少有人问津。如果债务人配合清房，房屋成交价格高于卖二手房的概率极高；而不清房的案件中，房屋成交价基本在起拍价上下徘徊。每拍卖一套不清房的房屋，债务人的损失金额都在百万人民币以上。单纯从经济效率上考虑，债务人对抗法院执行是不理性的。

如果存在案外人（通常为普通债权人）占有的情形，如果案外人配合处置还能拿到一些利益，结果因其占有房产拒不配合拍卖，导致房产成交价太低，案外人可能拿不到哪怕一分钱的房产残值。

2、对债权人而言：法拍房成交价低，债权清偿将受到很大的影响。

债权人将陷入两难境地。首先，难覆盖本息。如果债权人为第二顺位抵押权人，在北京、上海房价已经普遍下跌的情况下能拿回本金就谢天谢地了（笔者注：回到房抵贷业务的风控角度，借款人的信用比房产更重要，约定再高的利息也没有用）。

因此，从债权人的角度，只有寄希望于法院能够清房才可能最大限度地保证其利益得以实现。否则，即使抵押物被挂拍，因不清房，导致房产低价成交，将给债权人带来巨大的利益损失。

其次，难变现，处置周期被拖长。如果法院一定需要清房后才能挂拍（目前上海、江苏、安徽都有类似规定），债权将迟迟无法变现，执行期限即将结束之时，一纸“无财产可供执行”的“终结本次执行”的执行裁定送达了事。

3、对房屋买受人而言：购买未清房的法拍房，严重影响生活幸福度。

虽然买受人通过司法拍卖取得房屋所有权，捡了便宜，但是取得房屋所有权却不能住进房子里，还得租房住。

买受人不仅负担着按揭贷款，还要负担着房租，对于本就挣扎在温饱线上的金融、法律民工们而言，业绩、裁员压力已经够烦心了，房事还闹心，需要牵扯很多精力。对于比较激进的买受人，还可能会采取自力救济，进而会诱发更严重的社会问题。

所以，在法拍房不清房的案件中，没有赢家。 

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