买卖不破租赁?拍到有租约的法拍房怎么办?

活动来源:瀚海法拍网 发布时间:2020-06-23

法拍房市场正值火热,价格低、可贷款、可自由购的优势渐显,越来越多的购房者一改往日陈旧的购房观念,将法拍房纳入到自己的购房范围内。然而,法拍房价格低廉的同时,确实存在着一些购房风险,其中,房屋存在租约则是最普遍的问题之一。那么,购房者若是拍到有租约的法拍房该怎么办呢?有租约的法拍房到底能不能拍?

买卖不破租赁(敲黑板)

很多购房者错误的认为,如果房屋存在租约,那么把租赁人清退就好了,拿到房本,这套房子就归属于自己,作为新的业主有权入住所得房产。

而实际上,据《中华人民共和国合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

即买卖不破租赁,租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物转让给他人,租赁关系也会不产生任何影响。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由,否定原租赁关系的存在,更不能要求承租人返还租赁物。

这主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。同样,这项规定也适用于法拍房。因此,拍到已有租约在身的法拍房,作为购房者是很难“突破”的。

租赁可破 百密有疏

虽说买卖不破租赁,但是依旧会有例外情况出现,若是存在如下情况的租约,购房者是有合法权利“突破”租赁限制的。

1.抵押设定在先,租赁设定在后

根据《担保法司法解释》第六十六条第一款规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

依据“设立在先则权利在先”原则,该条款表明抵押权应优先于租赁权对抵押设定先于租赁的,抵押权优先于租赁权。

2.司法查封在先,租赁设定在后

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定:被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请人。即设定在后的租赁权不得对抗法院司法查封行为。

也就是说,即使很多法拍房竞拍前即在公告中表明存在租赁合约,但是并不是所有房产都无法清退。

那么,如何确认所拍房产的租赁是否可“破”?作为一名普通购房者,要如何甄别租约的合理性?怎样捍卫自己的权益呢?

这时您可借助专业的司法房产辅拍平台的力量来协助竞拍。瀚海法拍网有专职的权证人员,为购房者进行房产背景调查,把控购房风险,这其中即包括房屋的租赁情况。一般情况下,法院仅仅表明房屋是否存在租约,而具体信息并不予以公布。瀚海法拍网的竞调报告则将会探清所拍房产的前世今生,并且在竞拍后,由专业的房屋清退人员负责腾房入住工作,购房者可安心、无忧的购买法拍房。

有租赁,就不能拍?

小房发现,很多情况下,有租赁并且腾退困难的法拍房要比无租约、无需腾退的法拍房的起拍价更低,这类法拍房同样吸引很多购房者报名竞拍,这其中不乏不明所以、只顾眼前低价的小白竞拍者。而有时,瀚海法拍网的法拍经理也会为购房者推荐存在租约、不能”破“租赁的房源。既然不能入住,瀚海为什么还要推荐呢?说好的保障服务,打脸了吗?

租约有别

在这里小房要向大家科普一下(划重点,大家记好笔记哟)。据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定,房屋租赁期限不得超过二十年。而通过瀚海法拍网,购房者可确定所拍房屋的租赁期限,经专业权证人员的核算,当所拍房屋的成交价与市场价的差价足以冲抵租赁期间的价值损耗时,即认定该房产有竞拍的价值。

综上,在前期风控团队以及后期腾退团队的配合下,一些有租约在身的法拍房同样可以成为正常入住、物超所值的优质资产。

关于法拍房的筛选、竞拍,除了租赁情况,过户、税费、贷款等方面同样潜藏着诸多学问,小房将会在后期持续为大家答疑解惑!