《民法典》居住权落地，法拍房防“坑”战略升级！

5月28日下午，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），并将于2021年1月1日起施行。

高光时刻 C位出道

2015年3月，全国人大常委会法制工作委员会启动《民法典》编纂工作。《民法典》是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律，采纳“七编制结构”，共1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。因此，民法典被称为“社会生活百科全书”。

据了解，《民法典》包含了物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法等，其中有关于房产的法律规定备受关注。如：住宅建设用地70年期满可自动续期、增加“居住权”、房屋承租人的优先承租权等相关规定。其中，“居住权”的设立对二手房及法拍房的市场交易产生了颇多影响。

新型用益物权——居住权

继房屋所有权、土地使用权之外，《民法典》首次提出了“居住权”这一新型用益物权。

居住权：居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，向登记机构申请居住权登记。

同时也规定居住权自登记时设立，不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外；居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

房产交易更复杂

设立居住权的初衷，是为了保障部分无法获得房屋所有权的弱势群体权益。然而这却给房产交易市场带来了巨大的影响。

居住权与所有权同属用益物权，和“买卖不破租赁”的道理相仿，但是长期租赁的最长期限是20年，而居住权最长可是终生，所以其对房产交易的干扰比长期租赁更为严重。

一旦《民法典》开始正式施行，在二手房的交易过程中，如若房屋设置了居住权，那么即使新业主获得不动产证、拿到所有权，也无权利赶走居住权人。所以在房屋交易前，购房者不仅要了解房屋属性、查看资质是否齐全、抵押情况、租赁情况，更要确认房屋是否存在居住权人，不然买到房后无法享受使用权，对购房者来说是极大的损失。

不过，有业内人士认为，居住权或并不具有普适性，房产市场上设置居住权的情况应该只会占据的很小比例，居住权实施也需要等待更多的相关细则出台。相比之下，更多绑定居住权的房产会是在公租房、法拍房等特殊领域。

法拍房又增关卡

确实，居住权的出台让法拍房市场面临着更大的挑战。即使在没有居住权存在的情况下，也常常会有一些购房者掉入法拍陷阱，如拍到无法过户、无法入住、瑕疵严重的法拍房。而将来，法拍市场中必然会流入一部分绑定居住权的“瑕疵”房产。

瀚海法拍网认为，这其中将不乏恶意设置居住权的情况出现。若购房者拍到已绑定居住权的房产，即使可以办理正常过户手续，也无权清退居住权人。自己不仅无法入住，也会影响到后期该房产上市交易的市场价值。此次居住权的设立，相当于在法拍房的竞拍之路又增设了一道关卡。

不过，购房者大可不必因居住权过于担忧，只要在竞拍前，通过专职人员做好风险把控，在查清房产属性、抵押等情况的基础上，确认房屋是否已绑定居住权即可。

在过五关斩六将的艰难拍房之路，前期调查非常必要，瀚海法拍网也将为购房者提供安心、可靠的助拍服务，降低购房者的拍房风险。同时，在各项繁冗的手续、贷款、出价技巧、预算规划等方面，皆可全权代办，让购房者在拍房过程中省时省力省心，买到真正“实惠”的法拍房。