北京通州区与北三县协同发展：严控房地产无序开发

3月17日，国家发展和改革委员会发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，规划范围包括北京市通州区和河北省廊坊市所辖三河市、大厂回族自治县、香河县行政辖区范围，国土总面积2164平方公里。规划近期至2025年，远期至2035年。

通州区与北三县将以北京城市副中心建设为统领，着力打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。

《规划》对人才落户提出通州区严格执行北京市人口积分落户制度，河北省实施北三县户籍制度单列管理。《规划》要求，严控房地产无序开发，严禁在交界地区大规模开发房地产，严厉打击房地产企业囤地炒地，努力满足实有就业人口住房保障需求。推动北京优质教育资源向通州区与北三县布局，重点补齐基础教育设施短板。培育北三县区域性医疗养老服务功能等。

《规划》共分十章，包括共同构筑协同发展的空间格局，共同塑造魅力人文的城乡风貌特色，共同打造自然优美的生态环境，共同培育创新引领的现代化经济体系，共同建设绿色智慧的市政基础设施，共同建立韧性安全的防灾减灾体系，建立共同治理的政策保障机制等。

严控房地产无序开发

《规划》称，通州区与北三县位于北京市东部，是京津冀协同发展的重点地区，空间紧邻、联系紧密，协同发展需求迫切，但长期以来各自为政，跨界协同发展缺乏有效途径，发展中暴露出一些突出问题。如空间布局缺乏协调，功能组织松散，职住不平衡问题突出，贴边连片发展问题严重。资源环境约束趋紧，大气环境质量超标严重，水资源瓶颈制约明显，地下水超采严重，主要河流水质仅为V类，森林覆盖率不足30%。跨界交通问题突出，交通拥堵严重，尤其是早晚高峰时段交通秩序混乱。产业发展结构失衡，传统产业多，新兴产业少，产业层次低，就业吸纳能力不强，过度依赖房地产开发。公共服务落差明显，两地在教育和医疗等公共服务领域的资源配置、服务水平、设施标准存在明显落差。

《规划》为此提出“统一规划、统一政策、统一标准、统一管控”。58安居客房产研究院分院院长张波认为，从《规划》来看，对于“统一”有着更为明确的要求，即将北三县的发展和京津冀协同发展联动起来，强化和突出协同发展的新机制。未来北三县从地理区位来讲，虽然仍然属于临京片区，但不再只承担首都居住需求的外溢，在产城整合、职住平衡的发展模式下，北三县未来的产业经济会有长足发展，城乡空间和功能格局进一步优化，未来房地产市场的发展潜力不容忽视。

其中，《规划》要求建立多元住房供应体系，优化居住空间布局，完善住房保障制度，严控房地产无序开发。《规划》提出：

——严禁在交界地区大规模开发房地产，科学引导居住空间布局。合理控制特色小城镇的居住空间规模，强化特色产业功能，避免房地产化。加强保障性住房、公共交通、公共服务与市政基础设施的整合式开发，适度在轨道车站、大容量公共交通廊道周边布局混合性居住空间。

——建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。根据产业布局、人口流动情况，因地制宜发展共有产权住房和公租房，形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与收入相适应的住房保障体系，完善住房保障监督管理机制，努力满足实有就业人口住房保障需求。

——坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。根据就业增长、配套设施情况，合理确定住房供地数量、布局和时序，严控房地产开发总量，引导房地产理性发展。加强交界地区房地产开发全过程联动监管，严厉打击房地产企业囤地炒地。

张波表示，这意味着北三县的房地产市场将产生三点变化：

其一，房地产将不是拉动三县经济的主引擎，《规划》对于房地产开发明确提出了准入条件和年度开发总量约束机制，单一依赖土地财政的方式将不复存在，房地产也不会成为短期刺激三县经济发展的手段。

其二，区域房地产潜力大，但不代表房价未来会出现大涨。从《规划》来看，未来市场的供应将得到有序控制，炒房等房地产市场乱象也会被重点打击，保持楼市平稳尤其是房价平稳依然是重点所在，投机性需求会得到严格控制。

其三，关注宜居宜业的生活环境，规划本身对于区域内项目的层高控制、生态环境保护、景观设计、交通建设以及现代化经济体系建设都有着明确要求。

张波进一步说，从限购开始，北三县的房价经历了不断下挫的局面，2019年房价整体下行的趋势也一直未变，直到2020年开始出现止跌回稳的局面。

在房住不炒，以及区域对楼市规划指引下，张波预计未来3-5年北三县整体房价水平会保持有序上行模式，但不存在短期大涨空间。同时更值得关注的是，区域内会吸引到更多工作和生活于此的人群，也不会是北京工作人群的“睡城”。

北三县户籍制度单列管理

《规划》提出打造生态化、组团式、紧凑型的空间格局，即“一中心、一绿洲、四组团、四片区、多廊道、多节点”的空间结构。

一中心即北京城市副中心，是区域发展的功能中枢，统领区域城镇空间布局与设施系统建设。

一绿洲即北运河—潮白河中部地区的大尺度生态绿洲，是区域生态体系建设的主体。四组团即城市功能集中建设的重点区域。四片区即四个大型生态斑块。多廊道即多条生态廊道。多节点即多个特色小城镇（新市镇）和生态节点。

《规划》建议依托京哈、京沈两条区域交通廊道，有序引导产业集聚发展，形成两条特色产业带。京哈特色产业带形成以新一代信息技术、节能环保为主导的产业带。京沈特色产业带形成以新一代信息技术、高端装备产业为主导的产业带。

重点建设产业功能区之外，将建设若干特色产业小城镇。特色产业带沿线地区重点布局以人工智能、高端装备、节能环保、智慧物流、印刷媒体为主的产业型特色小城镇。潮白河和北运河沿线、中部生态绿洲及生态廊道周边地区重点培育以文化旅游、文化创意、休闲农业、健康养老等为主的休闲型特色小城镇。

产业有了 ，还需要人才。《规划》在建立共同治理的政策保障机制方面提出创新人口人才管理政策。

通州区严格执行北京市人口积分落户制度，河北省实施北三县户籍制度单列管理，同时推进实施“人才资源共享工程”，建立统一互认的人才评价和行业管理政策。通州区严格执行北京市各行业管理要求和人才评价规定，河北省、廊坊市参照北京市相关规定，全面调整北三县各行业管理规范，实现在高新技术产业认定、人才评价等方面与北京市保持程序一致、结果互认;并支持通州区与北三县开展投融资改革试点。鼓励开发性和政策性金融机构依法合规创新业务模式，有效利用各类资金。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相关产业的转移速度会加快，这对北三县的产业定位、城市规划、人员管理等会产生重要的影响。

事实上，北三县所在的廊坊市在今年1月已经提出了户籍制度改革。廊坊市公安局发布关于《廊坊市人民政府关于进一步深化户籍制度改革的意见》(拟定稿)公开征求意见的通知，提出实行区域差别化户口迁移政策，合理确定首都周边城镇的户口迁移政策。

针对廊坊市特殊的地理区位，廊坊提出在户籍管理上划分首都周边城镇(三河市、香河县、大厂回族自治县、广阳区、安次区、廊坊经济技术开发区、固安县、永清县)和非首都周边城镇(霸州市、文安县、大城县)。首都周边城镇以具有合法稳定住所和合法稳定职业且参加城镇社会保险为基本落户条件，非首都周边城镇以合法稳定住所为基本落户条件。合法稳定住所包括公民实际居住的具有合法所有权、使用权的房屋，政府保障性公租房、单位公产房，个人私产房、租赁房屋；合法稳定职业包括行政机关、人民团体、事业单位招录(聘用)或与企业依法签订劳动合同并参加城镇社会保险以及在本市市场监督管理部门注册工商营业执照并依法纳税的。

“北三县”人民政府驻地镇和其他建制镇按照京冀合作框架协议，严格户籍管理，具有合法稳定住所和合法稳定职业且参加3年以上城镇社会保险或依法纳税3年以上的人员，本人及其配偶、子女、夫妻双方父母，可以办理当地常住户口。广阳区、安次区、廊坊经济技术开发区、永清县、固安县人民政府驻地镇及其他建制镇，具有合法稳定住所和合法稳定职业并参加1年以上城镇社会保险或依法纳税1年以上的人员，本人及其配偶、子女、夫妻双方父母，可以办理当地常住户口。

《意见》明确了首都周边城镇的落户条件。其中，固安、永清是1年社保或纳税；北三县则更严格一些，是3年社保或纳税。而对于本科毕业生学历以上等人才，则全面放开落户条件，无需纳税或社保条件。

利用棚户区改造和单位腾退用地补齐基础教育设施

《规划》鼓励以合作办学、建立分校区等方式，促进北京优质教育资源向通州区与北三县转移。推动师资共享，大力促进师资在北三县地区流动。强化市场化运营机制建设，鼓励通过成立运营集团等方式，加速实现教育资源的整合与共享。

坚持幼有所育、学有所教，完善义务教育和高中阶段教育体系，全面实施素质教育。逐步统一通州区与北三县地区基础教育设施配套标准，促进城乡基础教育设施均衡布局，优先利用棚户区改造和单位腾退用地补齐欠缺的基础教育设施。特色小城镇中心设置初中、小学和幼儿园，较大的村设置完全小学，鼓励有条件的村集体和教育部门合作设置村办幼儿园，鼓励国际教育集团办学，保障服务覆盖和适宜的办学规模，提供均衡、优质的教育服务。

在推进城际铁路建设方面，以北京城市副中心为中心，构筑通达京津冀各中心城市、枢纽机场的城际铁路网络。构建以北京城市副中心站为主，亦庄站、燕郊站、三河站、香河站为补充的客运枢纽体系，实现对外交通与城市交通的顺畅衔接。

同时完善多层次的城市轨道网络，形成区域轨道快线（含市郊铁路）、轨道普线、局域线等多层次的轨道交通网络。区域轨道快线服务北三县与北京城市副中心、北京中心城区的中长距离轨道联系。在北三县各发展组团研究现代有轨电车等形式的局域轨道线布局，与区域轨道快线、轨道普线相衔接。结合轨道交通建设，在北三县地区设置轨道交通车辆基地。

严跃进表示，这有助于强化区位优势，使得出行便利度提高。就目前燕郊等地的房地产发展来说，轨交等建设的预期很强，各类前期规划也有，待交通明显改善，将明显提升和改善居住价值，相关房产的价值也将随之上升。

《规划》表示，到2025年，协同发展机制建立并有效发挥作用，环境治理、基础设施、公共服务、工程技术等领域形成统一的标准体系。城乡空间和功能格局进一步优化，重点生态修复与建设工程基本完成，轨道交通建设取得突破性进展，非首都功能疏解和产业园区共建取得实质进展，公共服务落差逐步缩小。

到2035年，协同发展的体制机制更加完善，高效一体的空间格局基本形成，生态环境质量根本改善，智能绿色的交通体系基本形成，创新引领的现代经济体系基本建立，基本公共服务基本实现均等化，绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市基本建成。

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