2020前，最后几点买房建议了

不要等到年后再买房。因为这一年我们团队也在回答各种买房人的问题，当问答达到一定数量，尤其在距离2020年已经可以用倒计时来算的时候。

 

我突然意识到一个重要的信号：很多小概率的事件，如今却在高频的发生。这些信号未必那么明显，很微弱也往往容易让人忽视，但汇集到一起，势能会很可观。

 

所以值得和各位分享下，以及在走进2020前，最后几点买房建议。

 

01.

 

首先，先和各位分享一组数据。2019年前三个季度，有个数字让我很震惊，调控频率达到了415次，这是个什么概念？2018年全年调控次数加到一起，不多不少才刚385次，也就是说不管力度如何，起码密度到了一个空前夸张的地步了。

 

好，这是数量能级的，我们在看思路的维度。我给大家整理下最近调控路径，上海临港定向放松人才限购，南京六合大专不再限购，天津对承接北京非首都功能外地人定向放宽，海南三亚随后也跟着放松。如果以前调控用大开大合的重剑的话，那么现在的调控讲究的就是精细切割的手术刀。

 

在军事上有个术语，叫“外科手术式的打击”，对精准目标精准命中。一方面，“房

未来各种城市的操作主要发力点，集中在城市深度发育和打补丁。

 

02.

 

但再往下细究的话，我认为，从政策层给市场有了两点启示：

 

第一，过早高压调控的城市，彻底触底了。因为很多人觉得政策都这么高压了，市场还能好到的哪去。事实上，以前认知中城市的分化，大多数是城市能量演变结果，但今年我调研了不少城市，结果多少让我有点意外。

 

那就我们很大程度上低估了每个城市政策对各自周期的干扰。这点上，上海和长沙就算一二线的操盘典范，一个在这轮牛市第一波主升浪后就完全封死了自己市场，另外一个更狠，在主升浪还没完成的前期就断腕式调控。

 

特征很明显，调控前置，封闭式，玩真的。我没法说这样对错，但有个城市案例可以给大家参考下，苏州。作为四小龙中最早玩真格调控的，也在这轮牛市行情最热的时候，打断了自己上升期，但房价摁住了吗？后来的事情我们都知道了。

简单说，城市的价值你是藏不住的，城市的周期你也挡不住。所以大家来看这些定向政策微操的城市，身上一个很有意思的特点，几乎都是在17年或者之前完成强调控的城市。换句话说，这些城市保证了两年的强姿态调控。那么其实挺明朗的，以前我们习惯全国楼市大家一起触底，但现在更实际情况，有些先走一步的，才是率先触政策底。

 

拿我近期看过沉默很长一段的城市，从环沪的昆山，到中部合肥，长沙，武汉，再到成都。数据层面上我们感受不到明显的冷热，但是当你真实切入到二手房市场，会发现这些城市的二手房起码有10%的谈判空间。

 

换句话说，如果政策底保持一段时间，市场上的观望情绪很快就被消磨掉了，就进入市场底的阶段。剩下的时间，假如没有外部力量介入，最好的结局就是大家在抢夺内部存量资源，为了活下去，什么代价都可以商量。也是往往也是我们这些外来者能这淘笋的原因。

 

而且，更诱人的是，这些步子快一点的城市名单，如果拿出来，你会发现基本和最有价值的一二线城市名单是重叠的。这点上，我们真的可以去那些那些率先开启强压调控的城市，看看机会了。

 

03.

 

当然，你会说，壁垒这么厚，至少看来是这样，去了有什么意义呢？还有第二点启示，能打补丁，就会说明了有了切口。

 

不要误会，我不是让大家去这些放开的敞口，去搞什么上山下乡建设，但是我们能看到一种城市姿态。好比打牌，都要先放一对三先，总不能一开始就出王炸吧。而且值得注意的是，这种信号越来越直接，比如最近珠三角强二线城市，说来就来，都和市场不打声招呼的。

 

最近，我就去到一个强二线，真的感受到，这里市场艰难的超出了想象，因为外部很早就强调控，大家早把他忘了。连锁反应就这么发酵着。没了外部的激活，内部也不着急，客源资源越切越少，坦白讲，我这边接触下来的开发商，你让他怎么配合你，他都愿意。更实际的点说，多去看看，桌底往往比台面还有惊喜。

 

04.

 

接着，货币层面有了一点小宽松。

 

2019年11月20日央行公布，1年期和5年期LPR同步都下调5个基点，这也是2015年10月24日房贷基准利率降至4.9%之后4年来的首次降息。差不多在同时，国家统计局公布了2019年我国前三季度的经济数据，第一季度增速为6.4%，第二季度为6.2%，第三季度为6.0%。

 

上次能看到这样一个季度均值，大概还是30年前了。不管怎么说，能看到两个信号了，经济压力不算小，和以及和3.8%CPI来说，4.8%的LPR也不算高。我不知道，各位理解我的意思没有，虽然大宽松周期暂时没法确定，但是至少有了偏向宽松的倾向。

 

此外，我国的存款准备金率即使在今年已经在1月、5月、9月实施了三次降准，但国际上仍然处于中上水平。意味着我们的工具箱中随时都有宽松的筹码去抛出来。所以当下，我已经很身边的刚需朋友了，不要拖到过完年去买房了。

 

理由就像上面说的，对有些城市而言，先走一步的，政策底和市场底已经从重叠了，再坏也坏不到哪去了。那么只要给到一点东风，比如一次货币概念，一个政策口子，一个小阳春的热闹，都可能被放到很大。

 

毕竟，市场期待利好太久了。不要等这杯奶茶变成网红你再去凑上去，那么基本也就是拿着叫号单再角落里蹲一蹲了。同时，我也观察到，当下比硬抗市场的投资客更难受的，其实还是开发商。

 

最近我去到环沪一个还不错的版块的一个还不错的项目，算卖最好的那个吧，当对方和我报了一个内部折扣后，我都差点惊到了。逻辑想想也通，现在差不多就是开发商最弱势的时刻，市场被磨损太坏，所以我们能观察到，现在业内做法愈发粗暴。

 

优美的文案越来越少，渠道的分量越来越重，业内的趋势，在指标上回款要压倒一切。其实他们也想赌一赌明年的市场，只是时间上不允许了。所以，我很真诚的建议各位，如果有置业需求，最好在年底前完成。

 

这是我眼中最好的一个小周期了，很多价值城市而言，政策底，市场底，和行业底神奇的重合到一起，便宜足够多，空间足够大。

 

05.

 

好了，到这我直白点给到大家一点年前购房建议。

 

1. 能做什么之前，要明白不能做什么。不要投资你凭记忆说不出名字的城市，通常这样的城市往往在你的中介朋友圈出现一段时间，然后，你会永远的忘掉他。

 

2. 房地产是每个城市的骨子里欲望，谁禁欲越早，越狠，那么你懂的。大胆去这些城市捡漏吧，但切记，这个城市名字一定是你脱口而出的。

 

3. 把手上的别人叫不出名字的老家多余房子，商铺啊，写字楼啊，我把他们称为楼市的不良资产，可以打包盘整了，起码是能换到那些捡漏城市了。如果这三年市场结果的教育还没被教育够，那下次等着你绝对不止三年。

 

4. 有壁垒没关系，方法总比困难多，但前提是你要动起来。

 

5. 很多人会想2020年事情就2020年再做吧，但是聪明的人会想到，那干嘛不在2019年把筹码吸进了来呢。投资唯一颠扑不破的真理，就是买的便宜卖的贵。

 

6. 碰到开发商，大胆问出，你现在能给多少优惠。没关系的，谈判就是这样，趁你病的时候，我不要的你命，多吐点好处到我的腰包就好。

 

7. 赌气没啥用，房子还是涨的比猪肉快，所有的一切归根结底，还是用六个钱包在保卫六个钱包。最后，我希望不要误解，这是一篇让大家去炒房什么文章，所有有着这个念头请把“房住不炒”在心中默念十遍以上。

 

没有暴击了，是我一直以来强调很多次观点，但我也不希望各位等过完年，万一变得很被动。所以，你就把这当成一篇以防万一的文章，最好的结果，就是回头证明我错了。不过我至今记得我前辈和我说的话，“强势的时候，看到的都是笑脸，弱势的时候，看到的都是屁股。”（来源：公众号真叫卢俊）

 

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