降息之后，是时候在北京看房了

      原标题：降息之后，我劝你开始在北京看房

      北京市场有了回暖的迹象，就在三季度经济数据发布之后。显然，部分对信息敏感的人已经开始有动作了。一个比较明显的趋势是，目前笋盘出的比较快，成交周期频繁出现个位天数。

      性价比高的房子，正在被抢。最近关注研究的三套笋盘，一套隔天被签，两套没活过一周。放在一个月前，相同程度的笋盘签约大致要10-15天左右。这反映了一个现象，大部分卖家悲观看跌的时候，少部分买家已经开始加速入市。

      那么问题来了：是什么信号给了少部分买房人跑步进场的信心？

      从时间节点来看，大概率是10月14日传出的，“稳增长”这一关键信号。过去，对于一二三季度来说，稳增长或许很重要，但在众多重要工作中并没有排在绝对的第一名，最多是并列第一。但是现在，四季度，稳增长已经被要求放在比第一还要突出的位置，重要性不可同日而语。

      简单来说就是，要全力保证今年四季度的GDP增速。为什么？因为三季度的增速已经跌至6%，导致今年没有腾挪的空间了。

      如果四季度跌落6%，那么十八大提出的，到2020年国内生产总值比2010年翻一番的目标，就有完不成的风险。由此可见当下稳增长的重要性。而这个信号自10月中旬出来以后，已经接连发生了2件大事儿。

      第一件，是多个二线城市在10月中下旬，通过人才口径放松限购。

      第二件，是昨天央行“降息”，自2016年来首次下调MLF利率。

      千万不要小看这两个事的重要性，这两件事影响的都是人们对于未来的预期。在北京，对预期敏感的人，已经开始行动了。这让我想起了2018年三四季度的一些事情，跟现在的景象非常相似。

      2018年三季度四季度，中央会议没提房地产的事儿，到了2019年一季度，大概有二三十个城市松绑限购。再加上2019年初，央行全面降准释放了万亿流动性，于是一季度楼市立刻回暖，小阳春出现，全国的经济数据也好看不少。

      我们想一想，现在发生的人才松绑+降息，是不是和去年底今年初发生的多城市解除限售年限+降准有点如出一辙？那么明年年后是否也存在小阳春的可能性？

      下面我们再看另外一个小规律。

      年初松绑+降准后，到了一季度末，二季度初，由于看到经济出现了止跌的“拐点”，增速停止下跌，使不少人误认为经济要企稳回升，于是二三季度开始严控房地产，各大城市不再新增放松政策，同时开始控制银行资金对地产的流入。

      结果呢，从上面的GDP增速图就能看到，二季度再次下行，三季度就到了6%的临界点。当然，这些都是由多种因素综合影响而决定的，但是从中可以窥出一丝规律。

      夜壶，大家平日都不喜欢，避之不及，但是在某些急需的时候，确实是最好用的手段。那现在是不是急需？四季度GDP增速要保6%不下跌，三驾马车里消费、投资、出口，当下谁最疲软谁最好用，大家自有判断。

      当然，未来房价绝对不会大涨大跌，维持稳定绝对是未来长期的市场表现。但是，短期5%-10%的波动，是绝对允许存在的，而这笔钱在北京市场，就是动辄几十万，多则上百万的真金白银了，没人不在乎吧。（北京目前比最高点已经低了10%了）

      当下，北京大多数卖房人尚未意识到短期上行波动即将来临，还误认为市场将长期处于下行空间，以至于目前500万的房子砍下来二三十万非常普遍。这个时候，买房人打个信息差，挖笋+砍价是非常容易的，这也导致了笋盘的成交周期快速降低。

      毕竟2018年底的时候，不是也没几个人相信2019会有小阳春。但是等到2019年上半年小阳春的时候，想再买到笋盘就难多了。

      这个是民间机构用爬虫爬出来的数据，红线是最低报价均值，比较契合北京市场的真实行情，相比于2017年3月的顶点，10%的平均降幅是有的，房价其实已经重回2016年的水平。记得2017年下半年北京刚刚开始明显降温的时候，网上还有很多人讨论说，是不是zf想让北京房价降到16年10月的价格。

      那个时候很多人还不信，说是痴心妄想。现在，又2年过去了，北京的房价基本已经回到了2016年10月的水平线上。可以去链家看看二手房近期成交价和16年底的成交价，90%的小区已经相差无几。

      但是，我们要注意另外一个关键点。2016年10月黄金周，是北京政府进行首次调控加码的日子，北京分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。如果从这个角度来看，2016年10月的价格，是调控与否的分水岭。

      在某种程度上，亦是房价安全与否的枯荣线。当下，北京实际价格已经重回2016年10月，做为一个临近了房价安全线的价格来说，没必要继续幻想下跌更多，不如趁着这个窗口期，靠信息不对称，来砍更多的价格，通过挖笋+砍价获取更多折扣，来达到16年中旬甚至上旬的均价。

      如果还幻想着重回2015，就当我没说。最后，给想在北京买房的朋友一个建议，在当下楼市大方向稳定，小范围波动的时期，房价下跌的时候其实是适合买房的，买房一定不要买在小阳春上。

      为什么在北京这样的市场，下跌的时候最适合买房？因为当下北京买房无非4种可能：买在房价顶端、买在房价谷底、买在房价上涨的半山腰、买在房价下跌的半山腰。

      我们一个一个来分析。首先，买在房价顶端。对于北京来说，已经不可能了，因为房价已经比2017年3月跌了10%了，并且已临近安全线，幻想北京再跌去10%20%的可能性很低很低。而且如果再降20%这种情况真能发生，那你买哪的房子都不安全，说不定而三四线早就打骨折了，所以极端情况不再考虑范围内。

      其次，买在房价谷底。抄底是最难的一种方式，不是一般人能做到的，哪怕是行业内的老手也只能判断阶段性的底部。对于阶段性底部的判断，用在北京买过150套房的周老板的话来说就是，北京市场每当有了5%-10%的跌幅之后，就开始回暖，所以目前是否是谷底，大家可以自行判断。

      之后，是买在房价上涨的半山腰。在房价上涨的时侯买房其实风险很大，业主毁约率很高，2015年那一波上涨，2019年小阳春的那一波上涨，都造成了不少业主反悔，有的官司直到今天还没完，劳心劳力。而对于买一手房来说，房价上涨时则完全是卖房市场，挑选范围很有限，你不仅要买精装买车位买房号，多花不少钱，有些楼盘甚至连好的户型都不拿出来，买到上涨在半山腰的房其实是最难受的。

      最后，是买在房价下跌的半山腰。（北京当下下跌10%，不说是半山腰，绝对是快下山了）从受益来看，和买在房价上涨半山腰其实是一样的，甚至还赚了，因为体验感完全不一样。你想想看，你现在在北京买房，和16年底那波买房人谁更赚。你现在买，完全是买方市场，开发商拿你当大爷，所有要求都能满足，你16年买房，根本没得选，不买直接下一位。

      正是因为购买时间点选择的不一样，不仅买二手房有充分议价空间，也不用担心业主反悔，可以精挑细选。买一手房一般可以享受所有优惠，挑到最好的户型，还能享受开发商全方位的服务。

      最后的最后，说一下身边粉丝和从业者的反馈。最近身边接触的一些专业人士，买房粉丝，以及一些KOL，都偏向于选择在年底之前把房子买下来。他们之间互相没有交集，但是口径非常的相似。

      至少这些触及北京房地产一线市场最近的那波人，预期已经逐渐统一了：当下的北京市场，基本已经跌无可跌，年底买入，防止明年回暖的时候没得选，年底买入，哪怕明年继续下跌（可能性低），也认了，至少比16年底那波没得选的人要强。

      买房毕竟是为了住的，3年过去，当房价又回到原点，是时候开始在北京看房了。