法拍房到底能便宜多少?

　　不少购房者冲着“价格较低”的捡漏心态，参与法拍房的拍卖竞争，但同时也有人在完成产权过户后，上网吐槽自己被“坑”了！

　　这是为什么呢？有人很好奇：拍卖嘛，价格超过预期那就不拍了呗，怎么还会被价格坑呢？

　　实际上，有过购房经验的人都清楚，二手房的成交价只是“裸价”，还涉及到税费的问题。面积大小，是否是满五唯一，是否为商品房等因素都会影响最终的税费额度。

　　法拍房也会涉及到税费，是在成交价之外的另一项支出，所以法拍房的费用，可以用下面这个公式来表达：最终费用=成交价+税费+其他费用。

　　首先，我们来聊一聊法拍房的成交价。

　　在成交价之前，大家需要明确一个起拍价的概念，所谓法拍房的起拍价，由人民法院参照评估价确定，未作评估则参照市价确定，有第一次拍卖（一拍），第二次拍卖（二拍），变卖的三个流程。

　　法院规定，一拍的起拍价不能低于评估价或者市价的70%，如果一拍流拍，法院会在三十日内安排二拍，这时的起拍价通常会进一步降低，但降价幅度不会超过一拍起拍价的20%，如果二拍还是流拍，再由法院进行变卖，变卖需要交纳全款，额度为二拍的起拍价。

　　举例：朝阳法院拍卖一套90平的房子，如果评估价为500万，那么这套房的一拍起拍价不能低于350万。如果没人报名导致流拍，那么法院会在30天左右再度挂牌，进行第二次拍卖，这时的起拍价不能低于280万。

　　法拍房的成交价，以北京为例，根据成交数据来具体作答。

　　瀚海法拍网数据监测显示，8月北京成交194套法拍房，朝阳以42套领跑全区，其次是大兴成交最多，占26套。按拍卖次数看，一拍成交116套，二拍成交71套。成交价的总金额达64.7亿，折价率为28%，为近四个月的最高值。

　　此外，自5月起，北京法拍房的折价率已连续四个月低于30%。这意味着北京法拍房的定价模式已经逐渐成熟，成交价会比正常二手房平均便宜24%，说明一套房子转手让人赚个30％的事情已经成为了神话。

　　其次，我们再来谈税费问题。

　　购房者不要只看到“拍卖成交价”而忽略“最终费用”。影响最终费用的常见且重要的因素，主要有以下几个方面：

　　（1）房屋是否已经取得房产证。已经取得房产证，购房者只要按照二手房买卖的规定缴纳一次税费即可。但如果房屋是办理按揭或尚未办理房产证，则购买者不仅需要缴纳购买二手房的税也需要缴纳首次购买房屋的税，简而言之是要交2次税。

　　（2）查询土地使用权取得；购买者务必仔细阅读拍卖公告，其中土地使用权取得的方式是需要核实的重点，若是划拨的土地使用权，涉及土地出让金是否缴纳的问题。若没有缴纳，则最终办理房产证时也需要购房者缴纳。

　　最后，法拍房还涉及一些其他费用。

　　法拍房的原房主可能存在水电气和物业等费用未缴清的情况，而竞买公告显示，买卖房屋产生的相关税费均由买受人承担。

　　提示：竞拍前一定要注意房屋是否有欠费等事项，可能是一笔“巨款”哦~

　　看完这篇文章，相信大家应该明白"法拍房到底便宜了多少"，如果您还想了解法拍房的其他问题，欢迎留言或咨询。