买二手房还是法拍房?先搞懂两者有什么区别?

活动来源:瀚海法拍网 发布时间:2019-09-09

  二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产司法拍卖房产简称法拍房,是由法院强制执行、公开拍卖的房产。那么,法拍房与二手房有何区别呢?小编从需求,价格,风险和贷款四个维度,分析法拍房和二手房之间的差异,为购房者如何选择提供参考!

  一.个人需求

  购房者已经有了自己的购房计划,把购买的区域固定在了某一个小区,那么小编建议你选择二手房较为合适,因为一般情况下,单个小区内二手房挂牌出售的房源较多,而法拍房的房源需要根据法院执行拍卖的数量来定,所以相对较少。

  二.购房价格

  法拍房更便宜。法拍房的起拍价通常为市场价的6-8折,如果一拍流拍还可以酌情降低起拍价,但每次降低的数额不得超过前次起拍价的20%,最多可以进行三次拍卖。

  法拍房成交价一般在二手房市场价的85折左右,比正常二手房便宜15%,如果房子面积较大,或者参拍的人数不多,7折甚至更低成交也有可能,不过好房子会吸引更多买家,也会出现接近市场价成交的情况。通常来说,购买法拍房的总价会低于市场价不少。

  三.购房风险

  二手房本身的权属关系易出现问题,也容易产生风险。没有取得产权证的使用权房,不但耗费时间,还存在着不能交易过户的风险。在实际的二手房买卖中,一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜,最终的后果是导致购房人辛辛苦苦挣来的血汗钱,血本无归。

  法拍房存在“产权未知、税费不清、租赁权不明、清场困难、交房无期...”的风险。有时候拍下一套法拍房,可能出现房屋多头债权、多次抵押、多方查封;恶意的长期租赁占用,收房极其困难;不同的房屋性质,可能需要缴纳一大笔出让金或税费等问题。

  小编认为,法拍房和购买二手房都有一定的风险。不过,法拍房到了法院执行阶段才拍卖,产权信息已经相当清楚,不会出现再被查封或抵押等情形。此外,从拍卖成交到产权过户的时间差不多一个月左右,这意味着,正常情况下,一个月就可以把法拍房过户到自己名下,交易时间相对较短。

  四.办理贷款

  法拍房不能申请公积金贷款,只能申请银行按揭贷款,一般情况下,申请贷款资料齐全,批贷周期为三个工作日(北京法拍房的贷款,要求必须有北京购房指标),法拍房一个月左右就可以走完全部流程,过户至竞买人名下。目前二手房交易银行贷款审批时间长,中间存在不少变故,加大购买的风险。二手房可以申请公积金贷款,但实际操作中,因交易程序繁琐、贷款审批时间长,中间存在不少变故,加大购买的风险。

  总的来说,法拍房的成交价会低于二手房的市场价,并且房屋位置相对比较好,交易周期短,交易税费也少,最重要的是部分房产可以自由购,降低了法拍房的购买门槛;此外,法拍房还可以按成交价申请贷款,额度比二手房比例大,过户后的购房发票就是成交价,买房者拿来二次转卖有较大的出让优势。

  小编提醒:房产证到手的买家,不要丢失购房票据。只要房子一天没有转卖掉,你就应该把购房的相关票据保管好。有不少购房人在拿到房产证后,就不重视相关票据保管了,或者几次搬家腾挪后也不知道丢哪去了。事实上,这些票据还很重要,有时候还能帮助房主省下不少钱。